Alla projekt startar med en förstudie där samtliga viktiga förutsättningar kartläggs, analyseras och kalkyleras. I en förstudie tas flera olika alternativ fram, tex ska ålderdomshemmet renoveras eller blir det bättre och billigare att riva det gamla och bygga ett nytt. I tidigare artiklar kan Ni läsa att det är ca 170 mnkr billigare och betydligt bättre på alla sätt att bygga ett nytt ålderdomshem än att renovera det gamla. Förstudien resulterar dessutom i en genomförandeplan som beskriver hur man ska driva det bästa alternativet från NU till INFLYTT.

Steg två innebär att förankra projektbeslutet i politiken. Denna process startar redan under förstudien och denna process brukar behöva gå hela vägen upp till kommunfullmäktige för beslut. Ett beslut om finansiering kan alltid fattas när som helst på året så länge man visar hur man kan finansiera projektet. Eftersom man alltid väljer att gå vidare med det lönsammaste förslaget när man står inför riva/nytt/renovera beslut är det enkelt för politikerna att fatta beslut eftersom totalkostnaderna och därmed skattetrycket blir lägre samtidigt som kvaliteten blir högre.

Tredje steget är att ta fram ett förfrågningsunderlag och genomföra en upphandling enligt LOU. Detta steg tar inte längre tid än 3 månader inklusive förhandlingar med anbudsgivarna eftersom förhandlat förfarande är att föredra för att säkerställa anbudets kvalitet. Det är en självklarhet att alltid välja att utvärdera på lägsta livscykelkostnad eftersom detta ger bäst projekt. Att utvärdera på ”lägsta pris” ger alltid sämst projekt både tekniskt, funktionellt och ekonomiskt på kort och lång sikt (det är därför taxibolag aldrig köper Trabanter). Anbudsgivarna får lämna in pris fördelat på komponenter, energi- och driftskostandskalkyl samt handlingar som klarar skallkraven i förfrågningsunderlaget. Det betyder att man som fastighetsägare får flera färdiga koncept att välja på som är prissatta och tidsatta och därmed kan man beräkna totalkostnaden över livscykeln. Detta ger ”hyran” som sedan ger skattetrycket.

Fjärde steget inleds med att bygglov sökes. Då anbudsgivaren ska ha lämnat in ett anbud som klarar detalj-planens krav kommer bygglov att beviljas. När bygglovet är godkänt startar byggarbetena och följer den tidplan som är framförhandlad i upphandlingsarbetet.

Mindre än 2 år efter förstudien startat kan de äldre flytta i det moderna ålderdomshemmet och skattetrycket sänkas. Förutom att det är en ekonomiskt bra affär för kommunen är det även bra för de äldre som kan bo vackert på ålderns höst samt för alla anställda som kan arbeta i moderna och funktionella lokaler.

Detta upplägg fungerar på alla offentliga byggnader och vi har tillämpat detta bla på Äventyrsbadet i Eslöv som vunnit fina priser.

ES Management i Sverige AB är ett konsultbolag som bistår fastighetsägare att lyfta sina fastigheter på ett lönsamt, hållbart och attraktivt sätt. ESM har det senaste året varit strategisk projektledare i Sveriges största ROT-projekt (Folkets Hus i Stockholm), handlat upp en renovering av byggnadsminnet Norra Latin skolan i Stockholm och utvecklat många fina byggnader från söder till norr.