Hur kommer det sig att vissa personer blir mångmiljardärer på att köpa nedslitna fastigheter?
Varför ser de fastigheterna som kassakistor fulla med guldmynt medan säljarna är lättade av att bli av med sina nedslitna fastigheter som står inför omfattande renoveringsbehov?
I media, poddar och tidningar lyfts de köpande fastighetsbolagen upp som hjältar precis som en OS-hjälte medan ingen frågar sig hur säljaren tänkte när han uppenbarligen sålt en kassako.
Låt oss i denna artikel reda ut hur det kommer sig att vissa ser nedslitna fastigheter som gyllene kassakor och vad du kan göra för att bli en vinnare i fastighetsbranschen!
Tänk dig att du ska köpa aktier. Vilka väljer du att köpa? De billigaste aktierna (lägsta pris entreprenader) eller de aktier som ger högst utdelning per år (lägsta kostnad över livscykeln, LCC) och vars värde som stiger år för år?
Det finns stora likheter med att köpa aktier och att köpa och förvalta fastigheter. De som ser dina fastigheter som gyllene kassakor räknar noggrant ut vad de vill betala för att få en lönsam och hållbar investering. De beaktar följande parametrar inför ett köp av dina fastigheter:
- Går det att öka hyrorna?
- Går det att sänka driftskostnaderna?
- Vilka investeringsbehov krävs för att ”tvätta” den smutsiga kassakon och göra den till en lönsam gyllene ko som ger hög avkastning?
- Vilket värde har fastigheten idag?
- Vilket värde kommer fastigheten få efter att den ”tvättats”?
Låt oss exemplifiera detta med en fastighet som har ca 150 lägenheter. Det bokförda värdet är ca 12 mnkr eftersom fastigheten är från tidigt 70tal och mer eller mindre avskriven. Hyrorna är låga (1000 kr/kvm/år) och driftnettot är ca 5 mnkr per år.
Om man analyserar fastigheten med 150 lägenheter kommer man få följande resultat om man genomför alla lönsamma och nödvändiga åtgärder som krävs för att skapa en hållbar och attraktiv fastighet. Resultatet presenteras i nedan graf
Grafen ovan visar att din smutsiga ko kan bli en gyllene kassako om rätt paket av åtgärder genomförs.
- Nettoresultatet ökar med ca 1 mnkr första året efter och kommer att öka över tiden.
- Värdet av fastigheten kommer att öka med ca 150 mnkr efter renoveringen.
Grafen ovan är slutresultatet av många timmars kalkylerande och visar varför vissa människor ser dina fastigheter som gyllene kassakor. De blir helt enkelt oerhört förmögna genom att köpa dina nedslitna fastigheter och förädla dem och använder rent affärsmässiga beslut som gör att fastighetens livslängd förlängs, de gör fastigheten betydligt attraktivare vilket medför att hyran kan höjas, de städar bort alla irriterande akut reparationer genom att renovera husen på riktigt istället för att springa omkring och dutta lite här och där.
Så tillbaka till liknelsen med aktier. Satsar du på de billigaste aktierna eller de som ger en årlig avkastning och stiger i värde?
Vi på ES Management är experter på att genomföra investeringskalkyler för att våra kunder ska maximera lönsamheten på kort och lång sikt samt skapa attraktiva boende med högt NKI. Nyligen vann Ronnebyhus årets hållbaraste renovering på Allmännyttans tävling (De vinner Allmännyttans bästa klimatinitiativ! | Sveriges Allmännytta) .
Har du skitiga kassakor som du vill tvätta? Vi på ES Management hjälper dig så att du också kan skapa lönsamma, attraktiva och hållbara fastigheter. Besök oss på www.esmanagement.se eller hör av dig direkt till mig eller mina skickliga kollegor!
